Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davası

Kira sözleşmeleri, kiracının barınma ve kullanım hakkını güvence altına alırken, kiraya verenin de mülkiyet hakkını koruma amacını taşır. Ancak bazı durumlarda, kiraya verenin taşınmazı bizzat kullanma veya kanunda sayılan diğer kişilerin ihtiyacı doğabilir. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu, kiraya verene gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye davası açma hakkı tanımaktadır.

Gereksinim nedeniyle tahliye, özellikle büyükşehirlerde ve ticari taşınmazlarda oldukça sık karşılaşılan bir hukuki uyuşmazlık türüdür. Bu davalar, hem kiracı hem kiraya veren bakımından ciddi sonuçlar doğurduğundan, kanunda öngörülen şartlara sıkı sıkıya bağlı olarak yürütülür.

Bu yazıda, gereksinim nedeniyle tahliye davasının dayanağı, aranan şartlar, sürelere ilişkin dikkat edilmesi gereken hususlar ve Yargıtay uygulamasına göre değerlendirme kriterleri detaylı şekilde ele alınacaktır.

2.GEREKSİNİM (İHTİYAÇ) NEDENİYLE TAHLİYE DAVASININ ŞARTLARI

2.1. DAVANIN KİRAYA VEREN TARAFINDAN AÇILMASI

Gereksinim nedeniyle tahliye davasını açabilecek kişi, kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya verendir. Bu kişi taşınmazın maliki olmak zorunda değildir; önemli olan, geçerli bir kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatını taşımasıdır.

-Kiraya veren, malik olabileceği gibi intifa hakkı sahibi, üst hakkı sahibi veya malik adına hareket eden temsilci de olabilir.

-Eğer taşınmaz birden fazla kişi tarafından kiraya verilmişse (örneğin, paylı veya elbirliği mülkiyet halinde), tüm kiraya verenlerin birlikte hareket etmesi gerekir. Aksi takdirde açılan dava usulden reddedilebilir.

-Kiraya veren vefat etmişse, mirasçılar sözleşmeye halef olur ve ihtiyaç kendilerine aitse dava açma hakkına sahip olurlar.

Yargıtay uygulamasına göre, ihtiyaç iddiasının kiraya veren adına ileri sürülmesi ve onun menfaatine dayandırılması gerekir. Aksi takdirde, dava şartları oluşmadığı gerekçesiyle reddedilir.

2.2.İHTİYACIN KİRAYA VERENİN KENDİSİNE, EŞİNE, ALTSOYUNA, ÜSTSOYUNA VEYA BAKMAKLA YÜKÜMLÜ OLDUĞU KİŞİLERE AİT OLMASI

Gereksinim nedeniyle tahliye davası yalnızca kiraya verenin şahsi ihtiyacına dayanmaz; Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca, bu dava;

-Kiraya Verenin Eşi,

-Altsoyu (Çocukları, Torunları),

-Üstsoyu (Anne-Babası, Büyükanne-Büyükbabası)

-Kanunen Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişiler

adına ortaya çıkan kullanım gereksinimine dayalı olarak da açılabilir. Tahliye talebinin kabulü için ihtiyaç duyulan taşınmazın bu kişiler tarafından konut ya da işyeri olarak kullanılacak olması, bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu nitelik taşıması gerekmektedir. İhtiyacın soyut ve keyfi olmaktan uzak, yaşamsal bir zorunluluğa dayanması esastır. Bu nedenle, davacı kiraya verenin ihtiyaç sahibinin kim olduğunu, bu kişiyle olan bağını ve ihtiyaç gerekçesini açıkça ortaya koyması gerekir. Aksi halde, dava şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle tahliye talebi reddedilebilir.

Yargıtay uygulamasına göre, gereksinim duyulan kişi ile kiraya veren arasında yalnızca yakınlık ilişkisi bulunması yeterli olmayıp, aralarında fiili ya da yasal bir bakmakla yükümlülük ilişkisinin varlığı da aranır.

Kanunen Bakmakla Yükümlü Olunan Kişiler: Türk Medeni Kanunu’nun 364. maddesi uyarınca, herkes, yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan altsoyu, üstsoyu ve kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür. Dolayısıyla, kiraya verenin bu kişiler dışında kalan akrabalarına –örneğin yeğenine, amcasına, kuzenine– yönelik bir gereksinim iddiası ileri sürmesi mümkün değildir.

Uygulamada zaman zaman, yeğen gibi yakınlara fiilen bakıldığı ve geçimlerinin sağlandığı iddiasına dayanılarak tahliye talepleri ileri sürülse de, Yargıtay bu durumlarda yalnızca akrabalık bağını yeterli görmemekte; arada hukuken geçerli bir bakım yükümlülüğünün veya açık bir fiili bakım ilişkisinin bulunmasını aramaktadır. Bu gibi istisnai hallerde dahi, bakım yükümlülüğü güçlü delillerle ispat edilmediği sürece dava reddedilebilmektedir. Bu nedenle, kanunen bakmakla yükümlü olunan kişiler dışındaki üçüncü şahıslar adına gereksinim nedeniyle tahliye talebinde bulunulması, hukuken son derece sınırlı bir alanı ifade eder ve dikkatle değerlendirilmelidir.

2.3. İHTİYACIN GERÇEK, SAMİMİ VE ZORUNLU OLMASI

Gereksinim nedeniyle tahliye davasının kabul edilebilmesi için ileri sürülen ihtiyacın, yalnızca beyana dayalı ve soyut bir gerekçeyle sınırlı olmaması gerekir. Kanun ve yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre, bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu nitelik taşıması esastır. Gerçeklik, ihtiyacın somut vakıalara dayanmasını; samimiyet, ihtiyacın dürüstlük kuralına uygun şekilde ileri sürülmesini; zorunluluk ise ihtiyacın kaçınılmaz ve ciddi bir kullanım ihtiyacına işaret etmesini ifade eder. Örneğin, kiraya verenin taşınmazı satmak amacıyla tahliye talep etmesi veya sırf kira bedelinin düşük olması nedeniyle boşaltılmasını istemesi, ihtiyaç olarak kabul edilmez. Benzer şekilde, konut ihtiyacının mevcut başka bir taşınmazla kolayca karşılanabileceği durumlarda da dava reddedilebilir. Mahkemeler, ihtiyacın gerçekliğini değerlendirirken davacının taşınmaz varlığı, ekonomik durumu, mevcut konut koşulları ve ihtiyacın yeni ortaya çıkıp çıkmadığı gibi unsurları dikkate alır. Bu nedenle, gereksinim iddiasının yalnızca sözlü beyanla değil; tanık ifadeleri, sosyal ve ekonomik durum belgeleri gibi delillerle desteklenmesi gerekmektedir.

Yargıtay kararlarına göre, sadece sağlık problemi yaşamak yeterli değildir; örneğin asansörlü bir apartmanda oturma ihtiyacı somut bir sağlık raporu ile desteklenmelidir. Benzer şekilde, kiraya verenin evlenmek üzere olması ya da çocuk sahibi olması gibi “yeni durumlar” da şartları taşımalıdır; örneğin, düğün davetiyesi gibi somut adımlar gösterilmelidir. Ayrıca, çocuğunun evlenmesi veya yeni bir iş kurması gibi durumlar da Yargıtay tarafından bu kapsamda real bir ihtiyaç olarak kabul edilebilmektedir. Kiralanan taşınmazın ekonomik açıdan daha ucuz veya fiziksel koşulları bakımından daha elverişli olması da “gerçek ve zorunlu” ihtiyaç olarak değerlendirilmiştir.

Yurtdışında bulunan kiraya verenin, Türkiye’ye kesin dönüş kararı alması da gerekçeli bir ihtiyaç sayılmıştır. Bu durumda konsolosluk veya benzeri kurum tarafından onaylı belgeyle dönüş niyetinin kanıtlanması gerekmektedir. Öte yandan, yalnızca gelecekte olabilir düşüncesiyle (örneğin taşınmaz satılacak diye) ileri sürülen ihtiyaçlar kabul edilmemektedir; çünkü “henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun vadeye bağlı olan ihtiyaçlar” Yargıtay içtihatları uyarınca somut bir şart olarak aranmaz.

Özetle, sağlık, evlilik, çocuk sahibi olma, iş kurma, ekonomik elverişlilik, yurda dönüş gibi nedenler “gerçek, samimi ve zorunlu” ihtiyaç kapsamında değerlendirilse de, her bir talebin somut delillerle desteklenmesi ve ihtiyacın “hala devam ettiğinin dava sürecinde de gösterilmesi” Yargıtay’ın dikkatle incelediği kriterlerdir.

YARGITAY 3. H.D. 2018/7751 E., 2019/493 K., 23/01/2019 Tarihli kararına göre;

“…Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır.…"

YARGITAY 6.HD. 2011/90 E. 2011/1454 K. Sayılı ve 16.02.2011 tarihli kararı;

‘’…Davacı; davalının kiracı olduğu taşınmazı, konut ihtiyacı sebebiyle iktisap ettiğini, iktisap olgusunun davalıya noter ihtarı ile bildirildiğini, davalının yasal süresi içinde konutu tahliye etmediğini belirterek kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Uyuşmazlık, ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı konusunda toplanmaktadır. Bir kimse malik olduğu evinde oturma istemi karşısında kendisine ait olmayan başka bir yerde oturmaya zorlanamaz. Davacının başkasına ait bir dairede bedelsiz olarak oturması ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını göstermez. Mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır…’’

YARGITAY 6.HD. 2016/3380 E. 2016/3343 K. sayılı ve 25.04.2016 tarihli kararı

“... Reşit olan kimse bekar dahi olsa ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamaz. Bu durumda reşit olan ihtiyaçlının bekar dahi olsa ayrı oturma istemi olağan karşılanmalı, ihtiyaç iddiasının kanıtlandığı kabul edilmelidir. İhtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kanıtlandığından tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”

2.4. İHTİYACIN SÜREKLİLİĞİ VE MAKUL OLMASI

Gereksinim nedeniyle tahliye talebinde ileri sürülen ihtiyacın geçici değil, makul bir sürece yayılmış, ciddi ve sürekli bir nitelik taşıması gerekir. Yargıtay yerleşik içtihatlarında, yalnızca anlık veya spekülatif gerekçelerle ortaya konulan ihtiyaç iddialarını yeterli görmemekte, ihtiyacın makul sebeplerle desteklenmesini ve davanın açıldığı anda fiilen var olmasını aramaktadır. Örneğin, kiraya verenin evlilik hazırlığında olması, çocuk sahibi olması, mevcut konutun sağlık sorunları nedeniyle yetersiz hale gelmesi gibi durumlar “makul ve sürekli ihtiyaç” kapsamında değerlendirilmiştir. Aynı şekilde, kiraya verenin çocuğunun evlenmesi ya da iş kurması, kiralanan taşınmazın diğer taşınmazlara göre daha elverişli veya ekonomik olması gibi sebepler de ihtiyaç niteliği taşıyabilir.

Yargıtay kararlarında, Türkiye dışında yaşayan kiraya verenin yurda kesin dönüş yapacak olması da gereksinim olarak kabul edilmekte; ancak bu iddianın yerleşim planları, dönüş tarihi, ikamet değişikliği beyanları gibi somut delillerle desteklenmesi zorunlu görülmektedir. Geçici ziyaret veya belirsiz bir gelecekte dönüş ihtimali ise yeterli sayılmamaktadır. Dolayısıyla, tahliye davasının kabulü için ihtiyaç yalnızca hukuken geçerli değil, aynı zamanda yaşamın olağan akışı içinde mantıklı, gerekli ve sürekli bir ihtiyaç olarak da değerlendirilmelidir.

YARGITAY 3. Hukuk Dairesi 2017/5200 E. 2017/13538 K. Sayılı Ve 9.10.2017 Tarihli Kararı

"...İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir...’’

2.5. TAHLİYE DAVASININ SÜRESİNDE AÇILMASI

Gereksinim nedeniyle tahliye davasında en önemli şekil şartlarından biri, davanın kanunda öngörülen süre içinde açılmasıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 350’ye göre, kiraya verenin dava hakkı, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

2.5.1. BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DAVA AÇMA SÜRESİ

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, tahliye davası açma süresi, sözleşmede öngörülen sürenin bitimiyle başlar. Kiraya veren, bu sürenin sonunda, gereksinim nedeniyle tahliye talebinde bulunacaksa, sözleşme süresinin sona erdiği tarihten itibaren en geç bir ay içinde dava açmalıdır. Örneğin, 1 Eylül 2020 başlangıç tarihli ve 1 Eylül 2023 bitiş tarihli bir sözleşme için tahliye davası en geç 1 Ekim 2023 tarihine kadar açılmalıdır.

2.5.2. BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DAVA AÇMA SÜRESİ

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, gereksinim nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için öncelikle Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca fesih bildiriminin usulüne uygun şekilde yapılmış olması gerekir. Bu tür sözleşmelerde, kiraya verenin tahliye talebinde bulunabilmesi için önce sözleşmeyi yasal bildirim süresi içinde feshetmesi, ardından bu fesih tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açması zorunludur.

Kanuna göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, on yıl uzama süresi dolmamışsa, ancak ihtiyaç sebebiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu durumda fesih bildirimi, kira yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı olarak kiracıya ulaştırılmalı ve takip eden kira yılı sonunda tahliye davası açılmalıdır. Fesih bildiriminin geçerli olması, tahliye talebinin ön koşuludur. Örneğin, kira başlangıç tarihi 1 Temmuz olan bir sözleşme için, tahliye amacıyla fesih bildirimi en geç 31 Mart’ta yapılmalı, tahliye davası ise en geç 1 Ağustos’ta açılmalıdır.

Bildirim yoluyla

MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

3.YENİ MALİKİN GEREKSİNİM NEDENİYLE TAHLİYE HAKKI

3.1. YENİ MALİKİN KİŞİSEL KULLANIM ZORUNLULUĞUNUN VARLIĞI

Yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olmasa da, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca taşınmazı edinmesinden sonra kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye talep edebilir. Ancak bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Yargıtay uygulamasında yeni malikin ihtiyaç iddiası soyut beyanlara değil; somut ve hayatın olağan akışına uygun gerekçelere dayanmalıdır. Örneğin, yeni malikin evlenmeyi planlaması, mevcut konutunun yetersiz hale gelmesi, ailesiyle birlikte yaşama zorunluluğu doğması veya yeni bir iş kuracak olması gibi durumlar, kişisel kullanım zorunluluğuna örnek teşkil edebilir.

3.2. İHTİYACIN YAKINLARINA AİT OLMASI DURUMU

Yeni malikin tahliye talebinde bulunabilmesi için gereksinimin yalnızca kendisine ait olması şart değildir; Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi gereğince, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için de taşınmaza ihtiyaç duyulması halinde tahliye hakkı doğar. Bu durum, kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacını yalnızca kendisiyle sınırlamayıp, ailesel ve yasal sorumluluklarını da kapsayacak şekilde genişleten bir koruma sağlar.

Örneğin, yeni malikin evlenecek çocuğuna oturması için konut temin etmek istemesi, işyeri kuracak bir kardeşi veya bakmakla yükümlü olduğu anne-babasının ihtiyacını karşılamak üzere taşınmazı kullanma planı, bu madde kapsamında değerlendirilir. Ancak burada da aranan temel şart, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. Mahkemeler, ileri sürülen ihtiyaçla ilgili kişi ile malik arasında gerçekten bir yakınlık, bakım ilişkisi veya ciddi bir gereklilik bulunup bulunmadığını araştırır. Ayrıca, gereksinim duyulan kişinin başka bir taşınmazda ihtiyacınıkarşılayıp karşılayamayacağı da dikkate alınır. Yargıtay, sırf akrabalık ilişkisine dayanarak soyut bir ihtiyaç ileri sürülmesini yeterli görmemektedir.

3.3. YENİ MALİK AÇISINDAN SÜRE ŞARTI

Yeni malik, taşınmazı edindikten sonra kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca iki farklı usul izleyebilir. Hangi yolun tercih edileceği, sözleşmenin belirli mi yoksa belirsiz süreli mi olduğuna ve yeni malikin stratejisine göre değişiklik gösterebilir.

a)Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde:

Yeni malik, taşınmazı edinmesinden itibaren (edinme günü de dahil olmak üzere ) bir ay içinde kiracıya yazılı ihtarname göndermeli, bu ihtarın ardından en az altı ay geçtikten sonra tahliye davası açmalıdır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir. İhtar süresi kaçırılırsa ya da dava 6 ay dolmadan açılırsa, dava usulden reddedilir.

Örneğin; 1 Şubat’ta edinilen taşınmaz için, en geç 1 Mart’ta ihtar gönderilmeli, dava ise en erken 1 Eylül’de açılmalıdır.

b)Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde:

Yeni malikin önünde iki alternatif yol bulunmaktadır ve her ikisi de hukuken geçerlidir:

Doğrudan Dava Açma Yolu: Yeni malik, belirli süreli kira sözleşmelerinde, eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde, ihtar göndermeksizin doğrudan tahliye davası açabilir. Bu yol, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinin son cümlesinde açıkça düzenlenmiştir.

İhtar ve Bekleme Yolu: Yeni malik, dilerse taşınmazı edindiği tarihten itibaren (edinme günü de dahil olmak üzere ) bir ay içinde ihtarname göndererek, bu ihtarın tebliğinden sonra geçecek altı ayın sonunda da tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür.

YARGITAY 3. H.D. 2017/8927 E., 2018/1608 K., SAYILI KARARINA GÖRE;

‘’…Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir…’’

4.YENİDEN KİRALAMA YASAĞI

Gereksinim nedeniyle tahliye davası sonucunda kiracıyı tahliye ettiren kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca, haklı bir neden olmadıkça, tahliyeden itibaren ÜÇ YIL boyunca aynı taşınmazı başka bir kiracıya kiralayamaz. Bu hükmün amacı, gereksinim iddiasının kötüye kullanılmasını ve kiracının haksız yere tahliyesini önlemektir. Eğer taşınmaz, gereksinim nedeniyle tahliye edildikten sonra bu süre dolmadan başka bir kişiye kiralanırsa, önceki kiracı tazminat davası açma hakkına sahiptir.

Eğer taşınmaz, gereksinim nedeniyle tahliye edildikten sonra bu süre dolmadan başka bir kişiye kiralanırsa, önceki kiracı, tazminat davası açma hakkına sahiptir. Kanun gereği bu tazminat, eski kiracının tahliyeden önceki son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olamaz. Bu tazminat miktarı, kanunen asgari sınır olarak belirlenmiş olup, kiracının uğradığı zararın daha yüksek olması hâlinde mahkeme, zarar miktarını göz önünde bulundurarak daha yüksek tazminata hükmedebilir.

5.YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME

Gereksinim nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarından doğan tüm uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girmektedir.

Yetki bakımından ise, dava kural olarak kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu yetki kuralı da kesin yetki niteliğinde olduğundan, taraflar başka bir yer mahkemesini yetkili kılamaz. Örneğin kiraya veren İstanbul’da ikamet etse bile, kiralanan taşınmaz Ankara’da bulunuyorsa, dava Ankara Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.

6.GEREKSİNİM NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINDA ZORUNLU ARABULUCULUK ŞARTI

1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu’na tabi konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk, dava şartı hâline getirilmiştir. Bu kapsamda, gereksinim nedeniyle tahliye davası açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması zorunludur. Arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan açılan davalar, usulden reddedilir.

7.ZAMANAŞIMI VE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE

Gereksinim nedeniyle tahliye davalarında zamanaşımı değil, hak düşürücü süreler uygulanır. Bu ayrım önemlidir çünkü hak düşürücü süre geçtiğinde dava hakkı tamamen sona erer ve mahkeme bu durumu resen dikkate alır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre, kiraya veren, gereksinim nedeniyle tahliye davasını, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açmalıdır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde bu süre, sözleşme sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildiriminin sonuç doğurduğu tarihten itibaren başlar. Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir.

Yeni malik açısından ise TBK m. 351 farklı iki yol öngörür:

- Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname gönderir ve bu ihtarı izleyen altı ay geçtikten sonra tahliye davası açar. Bu durumda, bir ay içinde ihtarname gönderilmezse hak düşer.

- Eğer sözleşme belirli süreliyse, yeni malik kira süresi sonunda, ihtarnameye gerek olmaksızın bir ay içinde doğrudan dava açabilir. Bu bir aylık süre de hak düşürücü süredir.

8.HARÇ VE VEKALET ÜCRETİ

Gereksinim nedeniyle tahliye davaları, gayrimenkulün aynına ilişkin olmayıp kira ilişkisine dayalı bir tahliye talebini konu edindiğinden, nispi değil, maktu harca tabidir. 492 sayılı Harçlar Kanunu ve yargı harçlarına ilişkin tarifeye göre, bu tür davalarda davacıdan maktu dava açma harcı ve varsa posta gider avansı tahsil edilir.

9.SIKÇA SORULAN SORULAR

9.1. GEREKSİNİM NEDENİYLE TAHLİYEDE İHTARNAME ŞART MI?

Gereksinim nedeniyle tahliye davalarında ihtarname şartı, kira sözleşmesinin türüne ve kiraya verenin taşınmazı edinme şekline göre değişkenlik gösterir. Genel kural olarak, kiraya verenin sözleşmeye taraf olduğu hallerde (yani taşınmazı sonradan edinmemişse), tahliye davası açmak için ihtarname çekilmesi zorunlu değildir. Bu durumda, yalnızca kira süresinin bitimini izleyen bir ay içinde doğrudan tahliye davası açılması yeterlidir.

Ancak taşınmazı sonradan edinen yeni malik açısından durum farklıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca, yeni malik belirsiz süreli sözleşmelerde, edinim tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı ihtarname göndermek zorundadır. Bu ihtarı izleyen altı ayın sonunda tahliye davası açılabilir. Belirli süreli sözleşmelerde ise, yeni malik ihtar göndermeksizin kira süresinin sonunda bir ay içinde doğrudan dava açabilir. Alternatif olarak ihtar + 6 ay yöntemi de yine belirli süreli sözleşmelerde mümkündür.

Yargıtay uygulamalarında da ihtar zorunluluğu, yeni malik ve belirsiz süreli sözleşme kombinasyonları için kesin bir şart olarak değerlendirilmekte; ihtar çekilmeden açılan davalar usulden reddedilmektedir.

9.2. TÜZEL KİŞİLER GEREKSİNİM NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AÇABİLİR Mİ?

Evet, tüzel kişiler de gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilir; ancak burada ileri sürülen ihtiyacın, tüzel kişiliğin kendisine ait, gerçek ve zorunlu bir ihtiyaç olması gerekir. Türk Borçlar Kanunu'nda gereksinim nedeniyle tahliye davası, “kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler” için düzenlenmişse de, Yargıtay içtihatlarında tüzel kişilikler lehine de bu hükmün kıyasen uygulanabileceği kabul edilmektedir

Örneğin bir şirketin faaliyetlerini sürdürebilmek için ofis alanına veya üretim yerine ihtiyaç duyması hâlinde, bu ihtiyacın şirketin kurumsal yapısıyla uyumlu, samimi ve gerçek bir zorunluluğa dayanması şartıyla tahliye davası açması mümkündür. Yargıtay bu noktada, şirketin faaliyet alanı, taşınmazın bu faaliyetle uyumluluğu ve ihtiyacın mevcut taşınmazlarla karşılanıp karşılanamayacağını dikkate alarak değerlendirme yapmaktadır.

Ancak, tüzel kişilerin ortakları, yöneticileri veya çalışanları lehine öne sürülen ihtiyaçlar, doğrudan tüzel kişinin kendi gereksinimi sayılmayacağından bu şekilde açılacak tahliye davaları genellikle reddedilir. Dolayısıyla tüzel kişinin açacağı tahliye davasında, bizzat tüzel kişi adına ortaya çıkan bir kullanım ihtiyacı ispatlanmalıdır.

9.3. KİRAYA VERENİN BİRDEN FAZLA TAŞINMAZI VARSA TAHLİYE TALEBİ REDDEDİLİR Mİ?

Kiraya verenin birden fazla taşınmaza sahip olması, gereksinim nedeniyle tahliye davası açmasını engelleyen mutlak bir sebep değildir. Ancak bu durum, mahkeme tarafından ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını değerlendirmede önemli bir kriter olarak dikkate alınır. Yargıtay içtihatlarına göre, kiraya verenin diğer taşınmazlarının, ihtiyaç konusu yerin işlevini görüp görmediği, büyüklüğü, fiziksel durumu, konumu gibi somut koşullar ayrıntılı olarak değerlendirilir.

Örneğin, kiraya verenin başka bir taşınmazı bulunmakla birlikte, bu taşınmaz mevcut ihtiyacı karşılamaya elverişli değilse (örneğin şehir dışında olması, küçük olması, sağlık koşullarına uygun olmaması gibi), tahliye talebi kabul edilebilir. Buna karşılık, mevcut ihtiyaca uygun başka bir taşınmazı varsa ve buna rağmen tahliye talep ediliyorsa, mahkeme ihtiyacın samimi olmadığı gerekçesiyle davayı reddedebilir.

9.4.TAHLİYE EDİLEN TAŞINMAZ 3 YIL İÇİNDE BAŞKASINA KİRALANIRSA NE OLUR?

Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi gereğince, gereksinim nedeniyle açılan tahliye davası sonucunda kiracı tahliye edilmişse, kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın aynı taşınmazı 3 yıl içinde başka bir kiracıya kiralayamaz. Bu hüküm, kiraya verenin ihtiyaç iddiasını kötüye kullanmasını engellemek amacıyla getirilmiştir.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

9.5.YAZLIK İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE EDİLEBİLİR Mİ?

Yazlık ihtiyacı, belirli koşullar altında gereksinim nedeniyle tahliye sebebi olarak kabul edilebilir. Ancak bu ihtiyacın, diğer tahliye davalarında olduğu gibi gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Yargıtay, yazlık konutlara ilişkin tahliye davalarında, kiraya verenin yazlık ihtiyacının sadece mevsimsel konfor arzusuna dayanmaması gerektiğini, somut ve inandırıcı gerekçelerle desteklenmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Örneğin, kiraya verenin sağlık durumunun yaz aylarında başka bir şehirde yaşamasını zorunlu kılması, düzenli olarak o bölgede yaşama alışkanlığının bulunması, çalışmasının yazlık bölgede sürdürülmesi veya ailesel nedenlerle uzun süreli konaklama ihtiyacı gibi gerekçeler samimi bir ihtiyaç olarak kabul edilebilir. Ancak yalnızca "tatil yapmak" amacıyla yazlık konuta ihtiyaç duyulması hâlinde, mahkemeler bu ihtiyacı zorunlu ve sürekli bir gereksinim olarak görmeyip tahliye talebini reddedebilmektedir.

Dolayısıyla yazlık ihtiyacına dayalı tahliye davası açılacaksa, ihtiyacın geçici ve lüks değil; zorunlu, sürekli ve samimi bir niteliğe sahip olduğu belgelerle ortaya konulmalıdır.

Bir Yorum Yazın

Güncel Yazılar

Kira hukuku

Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davası

24.07.2025

Aile hukuku

Mal Rejiminin Tasfiyesi

15.07.2025

Kira hukuku

Kira Bedelinin Tespiti Davası

10.07.2025

Kategoriler

Gayrimenkul Hukuku Kira hukuku Yabancılar ve Vatandaşlık Hukuku Sözleşmeler Hukuku İnşaat Hukuku Kamulaştırma Hukuku Ticaret Hukuku Şirketler Hukuku Trafik Kazası Kaynaklı Tazminat Hukuku Ceza Hukuku Borçlar Hukuku Tüketici Hukuku İcra ve İflas Hukuku Aile hukuku İş ve Sigorta Hukuku Miras Hukuku

Bilgi Bankası

BİZE
ULAŞIN

Bilgi Bankası

BİZE ULAŞIN

BİZE
ULAŞIN